Modalidades de Negócios na Construção Civil e suas Responsabilidades
Usualmente, no ramo da construção civil existem alguns tipos de negócios que são habitualmente utilizados por Construtoras, Incorporadoras e Empreiteiras, são eles:
1. Incorporação imobiliária direta – onde a empresa compra o terreno, constrói nele por sua conta e risco, e vende à terceiros o imóvel pronto e acabado;
2. Prestação de serviço de construção de imóvel em terreno alheio;
3. Administração de obras de terceiros.
Estas categorias são possíveis de serem executadas no regime tributário do Simples Nacional, desde que não execute construção na modalidade de condomínio, posto que nesse caso, é necessário a inclusão do Cnae de Incorporadora na empresa.
A incorporação direta é permitida ainda que a empresa esteja enquadrada no regime do Simples Nacional, uma vez que, tendo em vista que, quando a empresa exerce uma atividade empresarial de construção de imóveis, é implícito que, mesmo as construções realizadas em terreno próprio, serão destinadas para venda, e não para uso próprio.
Diante deste diapasão, no caso da incorporação imobiliária direta, também é possível que a construtora abata todos os ISS – Imposto sobre Serviço – recolhido pelos prestadores de serviço subcontratados no decorrer da obra. E ao final, no momento da solicitação da expedição do Habite-se, não precise recolher o ISS exigido, haja vista que, a construção em terreno próprio não configura a hipótese de incidência de ISS.
Nas categorias ‘1’ e ‘2’ acima expostas é comum que a Construtora tenha como funcionário registrado os pedreiros e ajudantes, posto que seus trabalhos serão demandados com mais frequências. Já os gesseiros, eletricistas, pintores, etc., em regra são subcontratados como prestadores de serviços, ficando estes responsáveis pela responsabilidade técnica dos serviços por eles prestados.
Vale ressaltar que, neste último caso, o de prestadores de serviço, os impostos por eles devidos deveram ser retidos na nota fiscal e recolhidos pelo próprio tomador como regra, sendo que isto só pode deixar de ser feito se o próprio prestador apresentar ao tomador de serviço o comprovante de recolhimento destes, para que estes sejam apresentados ao Fisco em oportunidade futura e abatidos, sob pena de ser executado posteriormente como responsável solidário.
Passa-se agora a descrever algumas características das opções acima que deve-se ficar atento:
1. Incorporação imobiliária direta:
a) Geralmente a compra do imóvel pronto e finalizado é realizada através de trocas com outros imóveis, o que inviabiliza a liquidez do negócio;
b) Nos casos em que a venda é realizada através de financiamento da caixa em conjunto com o projeto e construção do imóvel, a construtora fica sujeita as oscilações da Caixa Econômica Federal, podendo ficar com imóvel/projeto parado por tempo indeterminado, ou até não conseguir realizar o negócio;
c) Esta modalidade subtrai em grande suma o capital de giro da empresa.
2. Prestação de serviço de construção de imóvel em terreno alheio:
a) nesta modalidade a construtora fica sujeita as vontades do cliente, tendo que adequar o projeto ou execução sempre que lhe for solicitado, o que faz com que a obra demore mais tempo do que quando se vende projeto fechado onde o adquirente não pode interferir.
b) a vantagem desta modalidade é que se trabalha com a receita do cliente, não interferindo no capital de giro da empresa.
3. Administração de obras
a) Nesta modalidade a empresa prestará um serviço de administração de obras para o dono da obra, devendo emitir nota fiscal e serviço e recolher tributos em cima disso;
b) Deve constar esta atividade no objeto social da empresa e seu CNAE;
c) Neste caso a contratação de mão de obra, locação de equipamentos, compra de materiais, etc., são feitas todas em nome do cliente, dono da obra, sendo a empresa apenas uma prestadora de serviço que administra todas estas transações;
d) Neste caso, caso venha a ocorrer algum vício de obra, o cliente terá de recorrer à cada prestador de serviço individualmente buscando sua responsabilização, posto que foi contratado por ele diretamente;
e) Porém, vale ressaltar também que sempre existirá o risco de o cliente também querer chamar a administradora como responsável. O que fará a diferença neste caso é a comprovação de forma documental de que todas as escolhas e ordens de contratação dos prestadores de serviço foram ordenadas por ele.
Por óbvio, nossas orientações finais serão sempre de que todos que exerçam atividades em nome ou para a Construtora, estejam sempre ou registrados no regime CLT ou atuando como prestadores de serviço com empresa devidamente constituída e emitindo nota fiscal pelos serviços prestados, recolhendo devidamente os tributos que lhe são obrigatórios.
Em todas as situações acima apresentadas, todas as atividades de locação de bens móveis, tais como, caçamba, britadeira, andaime, entre outros, não devem recolher o Imposto sobre Serviço – ISS, nos termos da Súmula Vinculante 31 do STF:
Súmula Vinculante 31:
“É inconstitucional a incidência do imposto sobre serviços de qualquer natureza – ISS sobre operações de locação de bens móveis.”
Todavia, é de conhecimento notório que, em que pese a existência desta Súmula Vinculante, muitas das Prefeituras Municipais desobedecem-na e continuam cobrando o ISS indevidamente, ou ainda, tais valores não são retirados da guia DAS do Simples Nacional. Em ambos os casos, é possível recuperar o valor pago indevidamente à título de ISS dos últimos 5 anos.
